PLATFORM VOOR GROND-, WEG- EN WATERBOUW 14 Wijkaanpak als oplossing voor funderingsschade In de komende 25 jaar zullen naar verwachting in Nederland bijna een half miljoen funderingen moeten worden hersteld of vervangen. Funderingsherstel komt echter maar moeizaam op gang, met name vanwege de financiering waarbij gezamenlijke eigenaren van een pand of woningblok elkaar moeten zien te vinden. NVM pleit in een recent rapport voor de Gemeente Dordrecht voor een aanpak op wijkniveau, met een belangrijke rol voor stadsvernieuwing. TEKST: HENK WIND BEELD: KCAF “Per jaar worden er op dit moment van ongeveer 500 tot 700 panden funderingen hersteld”, zegt adviseur Don Zandbergen van het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF). “Dat werk wordt gedaan door ongeveer vijftien gespecialiseerde bedrijven. Dat zijn vooral kleinere bedrijven, tot ongeveer 50 man personeel. Met deze werkhoeveelheid wordt de capaciteit in de markt momenteel niet volledig benut. De bedrijven zouden ongeveer het dubbele aantal kunnen uitvoeren. Wat dan overigens wel ten koste zou gaan van ander funderingswerk dat deze bedrijven uitvoeren, zoals werk aan monumenten of infrastructurele projecten.” KCAF zou graag zien dat zo snel mogelijk de maximale capaciteit wordt benut. Dan nog gaat het herstel van alle panden veel te lang duren. “Naast herstel zal een deel van de woningen plaats moeten maken voor sloop/ nieuwbouw, ook al vanwege de kosten. Met stadsvernieuwing kun je een wijk weer helemaal laten voldoen aan de nieuwe eisen van bijvoorbeeld groen, klimaatadaptatie, parkeren, waterberging, percentage huurwoningen en koopwoningen. Het biedt ook de kans om te verdichten, bijvoorbeeld door hoger te gaan bouwen. Daarmee ontstaan mogelijkheden om de stadsvernieuwing te financieren.” MARKTWAARDE WONINGEN “Puur technisch gezien is stadsvernieuwing een hele mooie oplossing. Maar het betekent dat woningen moeten worden opgekocht. Dat kan niet tegen 100 procent van de marktwaarde. Waar een auto met schade een lagere waarde heeft, geldt dat veel minder voor woningen met schade. In de huidige overspannen woningmarkt blijven die een hoge waarde houden. Aankopen kan tegen maximaal 80 % van die waarde om een rendabele businesscase te maken. Dat verschil van 20 % moet ergens vandaan komen. Daar spelen eigenaren een rol in. Die krijgen uiteindelijk een betere woning terug.” Banken hebben volgens Zandbergen een rol omdat ze vastgoed met een hogere waarde als onderpand krijgen. Overheden hebben een rol omdat ze een volledig nieuwe wijk terugkrijgen, veelal op strategische locaties waar al veel infrastructuur aanwezig is. “We zijn onder andere betrokken geweest bij een pilot met acht woningen in het Friese Grou. Daar zijn woningen in heel korte tijd teruggebouwd door Van Wijnen, die mede om deze reden woningen uit de fabriek heeft ontwikkeld. Die zijn goedkoper en zijn sneller te bouwen.” RAPPORT NVM EN DORDRECHT Zandbergen kan zich voor 90 procent vinden in een rapport dat makelaardijvereniging NVM recent opstelde in samenwerking met de Gemeente Dordrecht. NVM stelt daarin dat funderingsherstel een gezamenlijke aanpak vereist en dat stadsvernieuwing en gebiedsontwikkeling daarin een grote rol zou moeten spelen. ‘Stadsvernieuwing wordt gezien als meest kansrijk, vooral in wijken met beperkte veerkracht van bewoners. Uitgangspunt is een brede, integrale wijkaanpak waarin opgaven als verduurzaming, energietransitie, mobiliteit, vergroening en klimaatadaptatie (waaronder waterberging) worden gecombineerd. Daarmee ontstaat niet alleen een technisch herstel, maar ook een toekomstbestendige wijk’, zo stelt het NVM-rapport. Toch wil Zandbergen het rapport enigszins nuanceren. “De NVM pleit voor een wijkgerichte aanpak. Een wijkaanpak is belangrijk, maar daarmee kun je ook zo maar alles weer naar achteren schuiven. Je moet nu al starten met individuele blokken. Naar ons idee is ook het aanpakken van een blok een duurzame vorm van herstel. Je ziet ook dat als de eerste blokken hersteld zijn, dat andere blokken in de wijk volgen en andere eigenaren ook over de dam komen.” ‘PARTICULIER PROBLEEM’ Hij benadrukt daarbij dat het een ‘particulier probleem’ is, ofwel een probleem van de woningeigenaar. “Het eerste rapport van de Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur ‘Goed Gefundeerd’ becijferde in februari 2024 de schade op 54 miljard, wat de overheid dan maar op tafel zou moeten leggen. Dat bracht in ieder geval met zich mee dat het ministerie van VRO in beweging moest komen. Tot dan toe was er alleen wat subsidie via RVO en van enkele gemeentes voor inwoners. In het volgende rapport ‘De olifant onder de kamer’ door ABDTOPConsult van april 2025 werd de problematiek nader uitgewerkt en werd het benoemd als ‘particulier probleem’. Je kunt dat niet allemaal als overheid betalen en het hele land daar via belasting aan mee laten betalen. De overheid heeft vooral een leidende rol in kennis- en dataontwikkeling en heeft de taak om de markt in beweging te krijgen. Marktpartijen moeten vervolgens zelf kennis en oplossingen ontwikkelen.” Wat dat betreft juicht Zandbergen rapporten als dat van NVM en Gemeente Dordrecht ook toe: “Lange tijd negeerden makelaars de funderingsproblematiek bij verkopen van woningen. Nu benoemen ze het en worden ze erbij betrokken. Dat is een draai van 180 graden. Dat heeft overigens ook wel een nadeel, want daarmee krijgen bepaalde wijken een negatief sentiment. Datzelfde geldt voor de database van funderingsherstel, waarmee onder andere Dordrecht werkt. Als je ziet dat een aantal panden funderingsherstel hebben laten uitvoeren, krijgen de naburige panden een probleem. Daarmee daalt hun waarde. Je ziet dat nu al gebeuren. Dat maakt stadsvernieuwing wel meer haalbaar, maar is voor de zittende eigenaren een probleem. Misschien is het zelfs wel hun pensioen dat in de woning zit.” IN AFWACHTING Ondertussen zijn de herstelbedrijven in afwachting van het werk dat er op hen zou moeten afkomen. “Natuurlijk is funderingsherstel van een grachtenpand gecombineerd met kelderbouw een mooie lucratieve klus voor die bedrijven, maar in grootschalig herstel zit meer bedrijfszekerheid en minder risico. Die bedrijven zijn gebaat bij die continuïteit. Het lastige is dat bedrijven nu niet weten wanneer dat werk komt. Funderingsherstel van één pand binnen een hele rij is niet meer toegestaan. Maar veel bezit is versnipperd, met diverse particuliere eigenaren en corporaties. Dan moet iedereen meedoen, ook mensen die op een andere verdieping wonen. Al die eigenaren moet je op een rij zien te krijgen en moeten meefinancieren. Niet iedereen heeft daarvoor de financiële mogelijkheden. Voor eigenaren die wel willen Funderingsherstel van één pand binnen een hele rij is niet meer toegestaan. Maar veel bezit is versnipperd, met diverse particuliere eigenaren en corporaties. NVM pleit in een recent rapport voor de Gemeente Dordrecht voor een aanpak op wijkniveau, met een belangrijke rol voor stadsvernieuwing. Don Zandbergen van KCAF: “Puur technisch gezien is stadsvernieuwing een hele mooie oplossing. Maar het betekent dat woningen moeten worden opgekocht. Dat kan niet tegen 100 procent van de marktwaarde.” Funderingsherstel is ingrijpend en kostbaar. Bij grachtenpanden in de binnenstad is het lucratief om dat te combineren met een kelder voor extra woonruimte; bij standaard rijtjeswoningen is het een kostenpost.
RkJQdWJsaXNoZXIy NTI5MDA=